買樓唔夠首期 二按 可助解決困難?(2019.10 更新)(有片)

二按

二按 (即第二按揭)是甚麼呢?早年樓市興旺,不少市民除買樓投資外,亦有更多人希望購買物業自住。不過,若置業人士未能申請按揭保險(下稱按保),則會轉而申請發展商提供的「二按」。哪二按到底是甚麼?資金不足,向發展商承造二按,又有何要注意?MoneySmart即為大家詳細講解。

申請發展商 二按 :需銀行批准

二按的存在,可視為按保的替代品。目前金管局規定,800萬元以下樓價,如果按揭額高於六成,可以透過申請按揭保險,在特定條件下(例如身份是首置客及通過「供款與入息比例」限制後),按揭額可高達9成;而樓價為1,000萬元或以下至800萬元以上,按揭額則最高可為樓價8成。

倘若準買家想購買價值1,000萬元以上的一手物業,但首期不足,則無法申請按保。在此情況下,準買家如堅持購買1,000萬元以上物業,可向銀行申請按揭後,再向發展商申請新的按揭貸款,即為二按。不過,如要申請第二按揭,則必須得到銀行同意。

為甚麼申請二按,要獲銀行同意?因為按揭的本質為一種「抵押」,當業主將物業的業權抵押於銀行,才可獲物業貸款,而業主如果供斷或違反任何抵押條文,哪銀行有權沒收抵押品,即收樓。

二按需注意 發展商按息變化

因此以同一抵押品(即同一物業)再申請按揭,會涉及第一份按揭借貸人(銀行)的權益,所以必須獲得銀行同意。

另外,亦因為「銀行一按+發展商二按」涉及銀行自身權益,因此銀行會要求申請人進行壓力測試。若然發展商所提供的二按屬「分段式」,例如首3年較低息,而後3年較高息,哪銀行多會以較高者為準,以之計算供款入息比例及壓力測試。

發展商 二按 壓力測試嚴苛

如果樓價超過1,000萬元,又或是申請人未能成功申請按保,而需要尋求二按,銀行大有機會以舊有的「壓力測試」去審視供款人的還款能力。按規定,若申請人的一按加上二按後,總供款不可逾月入50%。按息加3厘後,供款不可逾月入60%。由此可見,要通過申請二按的條件,其實非常嚴苛。

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轉投新按保 「解除」二按高息

新一份2019年施政報告實施後,按保涵蓋的樓價上限即時放寬。對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言,則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。

此舉作用在於,發展商二按的「低息蜜月期」往往只有兩年至三年,其後按息會急升(如由2.6厘變為5.125厘),供款亦會急升。因此即使業主轉按到銀行後的按揭額相同,仍能「脫離」發展商的高息,令供款利率恢復到正常的按息水平,減少支出。

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