按揭保險係乜 ? 與九成按揭有關? 轉按有問題嗎?一文教你(有片)

按揭保險

按揭保險係乜?與九成按揭有關?新造按揭轉按有問題嗎?上述3條問題,看似很深,但其實很簡單,接下來,MoneySmart即為大家一一解答!按香港金管局規定,任何物業可承造的按揭貸款,最多只是樓價6成。若買家所需貸款額多於6成(或九成按揭),則需申請按揭保險。

按揭保險係乜?   與九成按揭何干?

按揭

如符合條件,按揭保險普遍可獲得優惠。目前提供按揭保險服務的公司有3間,分別為香港按揭證券有限公司(下稱HKMC),昆士蘭保險(QBE)及美亞保險(AIG)。它們會向銀行作擔保,讓準買家能獲6成以上,或九成按揭額。

至於保額多少?要回答此問題,則需根據按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素決定(見上表)。讀者如需知道實質的每月保費開支,亦可到HKMC的網頁,使用按揭計算機尋找答案。

政府放寬按揭保險

施政報告於2019年放寬按揭保險(下稱按保)的樓價上限後,現時如為首置客,只要為已落成樓宇申請按揭,9成按揭保險的樓價上限,調升到800萬元。8成按揭的樓價上限,則由800萬元放寬至1,000萬元。

按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限

按揭成數 2019 私人住宅物業 樓價上限
按揭成數 樓價上限
90% 800萬元
80%至90%(按揭額上限720萬元) 800萬以上至900萬元
80% 800萬以上至1,000萬元

原有保費 須加價15%

若以新按保承造按揭,按揭保險費亦會增加15%。注意此15%,並非按揭額的15%,而是以舊按揭保費的15%計算。例如舊保費為3.66%(佔貸款額百份比,見上表),現時即為「3.66%+(3.66%X15%)」=4.209%。

壓測仍有 標準由銀行決定

政府及金管局於最新一份施政報告中表示,新的按保制度不一定要再符合過去「加3厘」壓力測試,只需要符合供款不超過入息50%的限制。

不過,其後金管局又於10月26日澄清,銀行亦有可能為其承造6成按揭額,進行壓力測試,以「參考」申請人的供款能力。如果申請人未能通過相關壓力測試,按揭保費可能會再增加。

因此,其實壓力測試仍然存在,只是標準將由銀行自行決定,而任何人申請按保之前,則必須先經過銀行的按揭審批,故置業人士在入息及樓價上,切勿「計到太盡」,且須預備充足的資金,以免未能成功申請銀行按揭或按保。

如信貸條件良好   按揭保險可打折

按揭保險如符合條件,可獲得適度折扣。

現時,3大按揭保險服務供應商為求吸客,均會提供保費折扣。以HKMC為例,若申請人符合信貸要求,具穩定收入,又符合高成數按揭限制,即可獲5折至55折的保費優惠。其餘兩大按揭行,一般亦提供6折優惠。

轉按退保   可獲退還部分保費

數年前,樓價上揚,不少曾以8成或九成按揭入市的業主,即時轉按6成。這除可套現一筆現金外,更可因為擺脫了高成數按揭而取消按揭保險,俗稱「退保」。

退保的好處就是可獲退還部分保費,但可退還的款額卻按年遞減,即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%,之後為零。但不少銀行亦針對客戶轉按退保而設有罰息期,一般約2至3年。若大家於罰息期內退保,便會被徵收罰款。所以,即使大家獲得退還按揭保費,亦可能得不償失。所以,業主們若有意轉按退保,須先了解所參與的按揭計劃中,罰息期的條款。

煥然懿居全盤   可借九成

值得一提的是,土瓜灣近日推售的首置盤煥然懿居,在HKMC保證下,全盤450伙均可承造9成按揭,包括價逾600萬元的單位。不過由於屬首置盤,當然亦有各種條件及限制,詳見此連結

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▲日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛,在824觀塘遊行期間,保安突改大門密碼,身穿黑衣的居民回家被拒。事件昭示了一個問題:到底我們買樓,作為業主,是否能夠「為所欲為」?抑或在某種狀況下,業主竟然連大廈的保安程序也無法控制?
9成按揭
▲特首林鄭月娥於日前發表2019年施政報告,各項政策中最為轟動的,絕對是將首置9成按揭保險的樓價上限,大幅調升到800萬元,兼將此類按揭的「供款入息比例」,劃一定為50%,且按揭申請者不須符合壓力測試。8成按揭的樓價上限,則由800萬元上限放寬至1,000萬元。
加息
▲P按 是甚麼?H按又是甚麼?P按是以最優惠利率為基準,計算出利率。H按的利率多以一個月銀行同業拆息,再加上某個百分比計算出來。另外,因為H按會以最優惠利率計算出「封頂位」息率,因此在HIBOR水平較高時,P按及H按的按揭利息其實大致相同。

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